房地产开发项目敏感性分析

房地产开发项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X – C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%
单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元
按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元
利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%
单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本计算
利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元
利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度
设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡计算
利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元
利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%
销售量的敏感系数=30.43/20=1.52
通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表
利润变动百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
单 价40135230325420
单方变动成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
销 售 量160195230265300
一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

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082056 无机及分析化学B 化学工程学院
082001 表面物理化学 化学工程学院
082002 波谱分析A 化学工程学院
082003 波谱分析B 化学工程学院
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082005 分析化学A 化学工程学院
082006 分析化学B 化学工程学院
082007 分析化学C 化学工程学院
082078 物理化学A1 化学工程学院
082079 物理化学A2 化学工程学院
082058 物理化学B 化学工程学院
080303 物理化学C 化学工程学院
082060 物理化学D 化学工程学院
082061 结构化学A 化学工程学院
082091 物质结构B 化学工程学院
082008 分析化学D 化学工程学院
083001 分析化学实验 化学工程学院
082092 高等无机化学A 化学工程学院
082093 高等无机化学B 化学工程学院
082094 高等有机化学 化学工程学院
083002 高分子化工实验 化学工程学院
082009 高分子化学与物理 化学工程学院
082010 高聚物合成工艺学 化学工程学院
082084 高科技纤维理论 化学工程学院
082075 工程化学 化学工程学院
082011 工业催化A 化学工程学院
082088 工业催化B 化学工程学院
082012 工业分析A 化学工程学院
082096 工业分析B 化学工程学院
082015 化工安全与环保 化学工程学院
082016 化工仿真A 化学工程学院
082081 化工仿真B 化学工程学院
082017 化工分离工程 化学工程学院
082018 化工工艺学B 化学工程学院
082086 化工工艺学A 化学工程学院
082021 化工技术经济 化学工程学院
082022 化工热力学 化学工程学院
082023 化工新技术进展A 化学工程学院
082082 化工新技术进展B 化学工程学院
082024 化工仪表及自动化A 化学工程学院
082087 化工仪表及自动化B 化学工程学院
082025 化工专业英语 化学工程学院
082026 化工原理（上） 化学工程学院
082027 化工原理（下） 化学工程学院
082028 化工原理A 化学工程学院
082029 化工原理B 化学工程学院
082030 化工原理C 化学工程学院
082032 化学反应工程 化学工程学院
082033 化学化工进展 化学工程学院
082034 化学教学测量与评价A 化学工程学院
082095 化学教学测量与评价B 化学工程学院
082035 化学教学论 化学工程学院
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082074 中学化学教学技能训练 化学工程学院
082083 高分子化学与物理B 化学工程学院
082020 化工设备机械基础 化学工程学院
082019 化工过程分析与合成 化学工程学院

噻菌铜能与多菌灵 代森锰锰锌等杀菌剂混用吗 ？

能。
代森锰锌可以和大多数杀菌剂或复配成制剂或现配现用，如今生产中使用的代森锰锌复配制剂或配方很多都是经典性杀菌剂。比如霜脲氰锰锌、恶唑菌酮锰锌、烯酰吗啉锰锌、精甲霜灵锰锌、多菌灵锰锌等等。
代森锰锌的多位点杀菌效果较好，生产中有时候因为阴雨天气或预防不利造成病害顽固流行，此时可以适度增加代森锰锌的剂量，仔细喷洒，但前提是所选择的代森锰锌品质一定要优良，否则药害的风险会很高。

扩展资料：
注意事项：
1、为提高防治效果，可与多种农药、化肥混合使用，但不能与碱性农药、化肥和含铜的溶液混用。
2、药剂对皮肤、粘膜有**作用，使用时留意保护。
3、不能与碱性或含铜药剂混用。对鱼有毒，不可污染水源。
4、药剂对皮肤、粘膜有**作用，使用时留意保护。
5、贮藏时应注意防止高温，并要保持干燥，以免在高温、潮湿条件下使药剂分解，降低药效。
参考资料来源：百度百科-噻菌铜
参考资料来源：百度百科-多菌灵
参考资料来源：百度百科-代森锰锌
参考资料来源：百度百科-杀菌剂

怎样才能稻田里不打农药也没有病虫害的方法?

首先，你不能要求田里一点病虫也没有，因为人工稻田本身就是一个生态失衡的区域，想要达到平衡就必须人工介入。
其实，只要把病虫害控制在一个可接受的范围内就可以了。病害比较好办，选抗病品种就可以，虫害麻烦点，但是如果说当地的生态环境很好，大面积用药少，天敌昆虫没有被过多伤害，那么虫害是会处在一个可接受的范围的。反之，大面积都打药，单你不打，那你就惨了点。

噻霉酮和噻菌铜有啥区别

1、性质不同
噻菌铜为黄绿色粉末结晶，比重为1.94，熔点300℃，微溶于二甲基甲酰胺，不溶于水和各种有机溶剂。制剂产品为黄绿色粘稠液体，比重为1.16-1.20，细度为4-8um，PH值为5.5-8.5，悬浮率90%以上，热贮54±2℃及0℃以下贮存稳定，遇强碱分解，在酸性下稳定。
噻霉酮有效成份分子式：C7H5SON 性状描述：原药外观为微黄色粉末，比重：0.8,熔点158℃+1℃，溶解度：水(20℃)4g/L。 制剂外观为微黄色稳定的均相液体，比重1.02,ph6-8。

2、优点不同
噻霉酮系列产品均为水乳剂，其剂型先进、散热性好、环保、不污染环境，是无公害农业生产的首选杀菌剂。
噻菌铜为水悬浮剂,不含有毒溶剂,无粉尘污染,对环境友好。
3、作用原理不同
噻菌铜主要包括破坏病菌细胞核结构，使其失去心脏部位而衰竭死亡和干扰病菌细胞的新陈代谢，使其生理紊乱
噻霉酮噻唑基团对细菌的独特防效，又有铜离子对真菌、细菌的优良防治作用。
参考资料来源：百度百科-噻霉酮
百度百科-噻菌铜

请问大家噻菌铜不要和哪些农药混用，谢谢！

噻菌铜经过10多年示范试验及应用，在综合防治上取得了优良效果，证明可以能与大多数农药混用。但也发现，对福美双及福美系列复配剂，不能混用，叶面肥中含有甲壳素不能混用、也不能与强碱性农药混用。噻菌铜在西瓜大棚防治病害时，气温高出28℃，不能与苯醚甲环唑混用。因为苯醚甲环唑在28℃以上用在西瓜上易出现药害。噻菌铜防治柑桔病害时气温低于25℃时，不能与三唑锡混用，低于25℃时在柑桔上使用三唑锡易出药害。

植物细菌性病害的防治药剂有哪些

细菌性病害是由于细菌侵染植物引起的一种病害。最近在几年细菌性病害在温室内发生非常普遍，经常发生的有黄瓜的细菌性角斑病，软腐病，叶枯病，原枯病。　　在茄子上有青枯病，软腐病。辣椒、西红柿的青枯病、软腐病、髓部坏死症、溃疡病、疮痂病等。这些病害有一个最大的特点是，多数必须有伤口侵入，如果植物本身没有伤口，病菌很难侵入。而且病菌会侵入弱植株。植物本身生长比较健壮的情况下，病菌很难侵入。　　目前由于连作问题，不管是土壤还是空气当中，细菌种类都比较多。特别是土壤传菌比较多，比如说青枯病这几年大量发生就是由土壤传染引起的。要防止这一类病害的发生，首先要注意以下这几个方面：　　第一，一定要培养壮苗，要求植株健壮，第二不能有伤口，第三要控制环境条件，第四要实行化学防治，农药喷洒。培养壮株的问题目前往往引不起大家重视来。植物植株是有生命的，它和人是一样的，人的身体健壮了，就不得病。植物身体健壮了，它也不会得病。所以我们首先从育苗抓起，要培育壮苗。有了壮苗，细菌就难以侵染。再一个一定要注意减少伤口。育苗当中首先是移栽这一关，不能伤根。特别是现在我们有些不良的习惯，栽苗的时候用手按。一按这个土就造成断根，给根部造成伤口。还有上部土粒会伤害植物的嫩茎，就会形成伤口，伤口就会进入细菌，所以就容易引发细菌性病害，像溃疡病、青枯病、软腐病都由伤口引起的。　　再一个就是虫害，虫害危害之后，不管在植物叶片上、花上、果上、茎杆上都会造成伤口，都为细菌开着大门。所以在防治上一定要注意减少伤口。除了把住移栽这一关，以后抹芽打杈，比如说西红柿需要经常抹芽，辣椒、茄子也需要抹芽，需要打杈。那么这时候一定要注意要选择晴天，中午前后温度高的时候伤口能及时愈合，这样就减少细菌性的侵入。　　第三就是必须保持植株生长健壮，要维持健壮的长势，就和人一样，身体健康，有细菌也侵入不了。这样就要加强肥水管理，就是不要大肥大水，因为大肥大水的情况下会造成徒长，徒长的植株并不健壮，要稳健管理，水肥要保证，不能大肥大水，要勤追肥要勤浇水，小水勤浇，小肥勤追，来维持植株健壮，维持植株健壮的一个最主要的方法就是一定要喷洒植株保健剂，比如说说天达2116、芸大120、康凯、动力2003都是可以的。　　特别是天达2116，喷上之后能够促进植株扎根，根系发达了，根深叶茂，植株就健壮，再一个能够提高光合作用，植物生产的营养多了，植株就健壮。还有一点就是天达2116可以稳定细胞膜，植物都是由细胞组成的，只要细胞膜健全，植物的植株就是健壮的。所以一定要坚持经常喷洒天达2116，这样就会保持植株的健壮，就减少发病的几率。　　万不得已的方法就是喷洒农药，作为细菌性病害以前用的农药，由于长期使用，像农用链霉素、克杀得，这种药品连续使用了十几年、二十几年，结果就造成了细菌的抗药性，基本上对他们没有什么效果了，今后发生细菌性病害就要改用诺氟沙星、百痢停，就是专门治疗猪肝炎和痢疾的百痢停。用这种药进行防治效果就好了。诺氟沙星一般百分之二点五的稀释六百倍，百痢停一般是水剂，一喷雾器掺进去15到20毫升就可以了，这个防治效果很好。防止细菌性病害一定要注意，应为细菌性病害一旦发展起来就是厉害的，所以打药的次数，间隔时间一定要短，一般间隔三天就要喷洒，一般是连续喷洒两到三次就可以把细菌性病害防治住了。像细菌性溃疡病，细菌性髓部坏死症，包括青枯病，只要你利用诺氟沙星和百痢停交替喷洒，再适当的添加天达2116，一般最多三遍药就可以把病治住。